第2-3讲-1.2一建建设工程实务物权制度

这是安国庆老师第2-3讲，一建实务课程建筑工程物权制度

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1.2 建设工程物权制度
【考点清单（一）】
1.物权的种类
2.物权的设立、变更、转让、消灭【23（1 单）】
3.物权的保护
4.所有权【24（1 多）、25（1 多）】
5.土地承包经营权
6.建设用地使用权【23（1 单）、25（1 单）】
7.宅基地使用权
8.居住权【24（1 单）】
9.地役权
【考点】物权的种类
所有权
【自物权】 所有权人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利
用益物权
【他物权】
权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利
土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权
【安国庆：四弟居住大房子】
担保物权
【他物权】
权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形
时，依法享有就担保财产优先受偿的权利
抵押权、质权、留置权
【例题讲解】
【例题·单选】下列权利中，属于物权的是（ ）。
A.荣誉权
B.商标权
C.工程价款优先受偿权
D.建设用地使用权
【答案】D
【解析】物权包括所有权、用益物权和担保物权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用
权、宅基地使用权、居住权和地役权。
【例题·多选】下列权利中，属于用益物权的有（ ）。【2022】
A.土地承包经营权
B.租赁权
C.建设用地使用权
D.地役权
E.居住权
【答案】ACDE
【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、居住权、宅基地使用权和地役权。租
赁权属于债权，并非物权。
【考点】物权的设立、变更、转让、消灭
不动产
1.经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，另有规定除外。
2.自记载于不动产登记簿时发生效力。
3.依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
4.不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
5.不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
6.当事人之间订立有关不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，
自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
7.预告登记：未经权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，
债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 90 日内未申请登记的，预告登记失效。
动产 1.自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等未经登记，
不得对抗善意第三人。
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2.简易交付：设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时
发生效力。“先借后卖”
3.指示交付：设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让
请求第三人返还原物的权利代替交付。
4.占有改定：动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该
约定生效时发生效力。“先卖后借”
其他
1.下列不动产权利，依照规定办理登记：1）集体土地所有权；2）房屋等建筑物、构
筑物所有权；3）森林、林木所有权；4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；5）
建设用地使用权；6）宅基地使用权；7）海域使用权；8）地役权；9）抵押权。
2.人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定：物权自法律文书或者征
收决定等生效时发生效力。
3.合法建造、拆除房屋等：物权自事实行为成就时发生效力。
【例题讲解】
【例题·单选】关于不动产物权的说法，正确的是（ ）。
A.设立不动产物权，除法律另有规定外，依法登记发生效力
B.依法应当登记的不动产物权，自申请不动产登记时发生效力
C.不动产物权的变更，无需登记
D.不动产物权的登记，由建设行政主管部门办理
【答案】A
【解析】B 错，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不
动产登记簿时发生效力。C 错，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。D
错，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
【例题·多选】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规
定或者合同另有约定外，关于该合同效力的说法正确的有（ ）。【2021】
A.自合同成立时生效
B.自办理物权登记时生效
C.未办理物权登记的，不影响合同效力
D.未办理物权登记的，合同效力待定
E.合同生效，并且当然发生物权效力
【答案】AC
【解析】物权变动的基础往往是合同关系，如买卖合同导致物权的转让。需要注意的是，当事人
之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自
合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【例题·单选】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，产生的法律效果为
（ ）。
A.不发生物权效力
B.预告登记失效
C.权利人善意取得不动产物权
D.通知预告登记人后，可以产生不动产物权变动的效果
【答案】A
【解析】预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
【例题·单选】某施工企业因工作需要购买一辆二手机动车，施工企业取得该机动车的时间是（ ）。
A.订立机动车买卖合同时
B.交付行驶证时
C.交付车辆时
D.进行过户登记时
【答案】C
【解析】动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本题中，“登记”
只是机动车转移物权的对抗要件，而非“成立”要件。
【考点】物权的保护
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解决途径 和解、调解、仲裁、诉讼
一般规定
侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民
事责任；
侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯
罪的，依法追究刑事责任。
具体规定
归属、内容发生争议 请求确认物权
无权占有 请求返还原物
妨害物权、可能妨害物权 请求排除妨害或消除危险
造成毁损 请求修理、重作、更换或恢复原状
物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用
【例题讲解】
【例题·单选】关于物权保护的说法中，正确的是（ ）。
A.物权受到侵害的，权利人不能通过和解方式解决
B.侵害物权造成权利人损害的，权利人既可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任
C.侵害物权的，承担民事责任后，不再承担行政责任
D.物权的归属、内容发生争议的，利害关系人应当请求返还原物
【答案】B
【解析】选项 A 应为可以。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政
责任，故选项 C 错误。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故选项 D 错
误。
【考点】所有权
1.所有权的概念和权能
1）权能包括占有权、使用权、收益权、处分权；
2）占有权是行使物的使用权的前提条件，使用权、收益权是所有权人的独立权能；
3）处分权是所有权人的最基本的权利，是所有权内容的核心；
4）所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。
2.所有权的种类
1）国家所有权
矿藏、水流、海域属于国家所有。
无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居民海岛所有权。
城市的土地，属于国家所有。
2）集体所有权
3）私人所有权
3.业主的建筑物区分所有权
1）业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享
有共有和共同管理的权利。
2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行
义务。
3）业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转
让。
【考点】土地承包经营权
1.承包期：耕地 30 年；草地 30～50 年；林地 30～70 年。
2.自土地承包经营权合同生效时设立。
3.依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。
4.未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
【例题讲解】
【例题·多选】关于所有权权能的说法，正确的有（ ）。【2024】
A.占有权可以根据所有权人的意志和利益分离出去，由非所有权人享有
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B.所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，在法律上不受限制
C.财产所有权的权能包括占有权、使用权、收益权和处分权
D.使用权是所有权人所享有的一项独立权能
E.处分权是所有权人最基本的权利，是所有权内容的核心
【答案】ACDE
【解析】B 选项，所有权是物权中最重要也最完全的一种权利。当然，所有权在法律上也受到一
定的限制。最主要的限制是，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的
土地和组织、个人的房屋及其他不动产。
【例题·多选】根据《民法典》，下列只能属于国家所有的（ ）。【2025】
A.土地
B.海域
C.文物
D.森林
E.无居民海岛
【答案】BE
【解析】矿藏、水流、海域属于国家所有。无居民海岛属于国家所有，国务院代表国家行使无居
民海岛所有权。城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于
国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但是法律规定属于集体所有
的除外。
【例题·多选】关于土地承包经营权的说法，正确的有（ ）。
A.土地承包经营权不得互换、转让
B.耕地的承包期为 30 年
C.林地的承包期为 30 年至 60 年
D.草地的承包期为 30 年至 50 年
E.土地承包经营权自登记时设立
【答案】BD
【解析】A 选项，土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。C 选项，
林地的承包期为 30 年至 70 年。E 选项，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。
【考点】建设用地使用权
概念 依法对国家所有的土地占有、使用和收益；【集体所有的土地作为建设用地，依法办理】
设立
1.可以在土地的地表、地上或者地下分别设立；
2.方式：出让【有偿有期限；招标、拍卖】或者划拨【无偿无期限】等；
3.时间：自登记时设立；
4.合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变的，应当经有关部门批准
流转
1.形式：转让、互换、出资、赠与或者抵押；
2.应当采取书面形式订立合同。使用期限由当事人约定，但不得超过剩余期限；
3.应当向登记机构申请变更登记；
4.附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
续期 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期
消灭 出让人应当及时办理注销登记；登记机构应当收回建设用地使用权证书。
【例题讲解】
【例题·单选】关于建设用地使用权转让的说法，正确的是（ ）。【2025】
A.当事人应当采取公证形式订立合同
B.转让后使用期限可以超过建设用地使用权的剩余期限
C.应当采取公开竞价方式
D.附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并转让
【答案】D
【解析】A 选项，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形
式订立相应的合同。B 选项，使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。C
选项，题目问的是“转让”，和“出让”无关。
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【例题·单选】关于建设用地使用权的说法，正确的是（ ）。【2022】
A.建设用地使用权仅可以在地表上设立
B.设立建设用地使用权，可以采取出让或者转让等方式
C.工业用地应当采取协商的方式出让
D.新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权
【答案】D
【解析】建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。A 错误；设立建设用地使
用权，可以采取出让或者划拨等方式。B 错误。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以
及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。C 错误。
【考点】宅基地使用权
1.依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。
2.宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分
配宅基地。
3.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
【考点】居住权
概念 按照合同约定，对他人的住宅占有、使用
设立 采用书面形式订立合同；无偿设立；自登记时设立
流转 不得转让、继承；设立居住权的住宅不得出租
消灭 期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭
【例题讲解】
【例题·单选】关于居住权的说法，正确的是（ ）。【2024】
A.当事人应当采用书面形式订立居住权合同
B.居住权自居住权合同生效时设立
C.居住权可以继承
D.居住权人有权出租设立居住权的住宅
【答案】A
【解析】B选项，居住权自登记时设立，C选项，居住权不得转让、继承。D选项，设立居住权的
住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
【考点】地役权
概念 按照合同约定，利用他人的不动产【供役地】，以提高自己的不动产【需役地】
的效益【举例：借道通行、限制层高】
设立 1.应当采取书面形式订立合同；
2.地役权合同生效时设立【不登记也设立】；未登记，不得对抗善意第三人；
期限 期限由当事人约定；但不得超过剩余期限
限制 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未
经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权
变动
1.从属性，随不动产转让，不得单独转让；不得单独抵押
2.需役地转让时，涉及地役权的，受让人同时享有地役权；
3.供役地转让时，涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
【例题讲解】
【例题·单选】关于地役权的说法，正确的是（ ）。【2022】
A.地役权自登记时设立
B.地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益
C.地役权属于担保物权
D.供役地上的建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人不具有约束
力
【答案】B
【解析】选项 A，地役权自地役权合同生效时设立。选项 C，用益物权包括土地承包经营权、建
设用地使用权、宅基地使用权和地役权。选项 D，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地
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使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
【例题·单选】甲在乙拥有使用权的土地上设立地役权并办理了登记，乙将自己的土地使用权转
让给丙。下列说法正确的是（ ）。
A.甲的地役权因办理登记而设立
B.乙转让土地使用权应经甲同意
C.土地所有权人设立地役权不必经乙同意
D.甲的地役权对丙具有约束力
【答案】D
【解析】A 选项，地役权自地役权合同生效时设立；B 选项，供役地以及供役地上的土地承包经
营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力；C 选项，
土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土
地所有权人不得设立地役权。
【考点清单（二）】
10.担保物权的一般规定
11.抵押权
12.质权【23（1 单）】
13.留置权
14.占有【24（1 单）、25（1 单）】
【考点】担保物权的一般规定
第三人为债务人向债权人提供担保的，可以要求债务人提供反担保。反担保适用《民法典》和其
他法律的规定。
设立担保物权，应当订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的
合同。
担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，另有规定除外。
【主合同有效，担保合同不一定有效；主合同无效，担保合同可以另外约定有效】
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民
事责任。
【例题讲解】
【例题·多选】关于担保的说法，正确的有（ ）。
A.担保是用益物权的一种
B.担保的目的是保障特定债权的实现
C.主合同有效，担保合同有效
D.主合同无效，担保合同可以另外约定有效
E.反担保不适用《民法典》的规定
【答案】BD
【解析】A 错误，担保中的抵押权、质权、留置权属于担保物权。C 错误，主合同有效，担保合
同不一定有效。E 错误，反担保适用于《民法典》的规定。
【例题·单选】关于担保合同的说法，正确的是（ ）。
A.保证合同的双方当事人是保证人与债权人
B.第三人为债务人向债权人提供担保时，不得要求债务人提供反担保
C.主合同的效力不影响担保合同的效力
D.担保合同被确认无效后，担保人不承担民事责任
【答案】A
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【解析】B 错误，第三人为债务人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保；C 错误，
担保合同是主合同的从合同。主合同无效，担保合同无效，但是法律另有规定的除外；D 错误，担保
合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
【考点】抵押权
1.概念
为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不
履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
提供抵押财产的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
2.抵押物
可以
抵押的物
【有权处分】
不动产
【登记时设立】
1）建筑物和其他土地附着物；
2）建设用地使用权；
3）海域使用权；
4）正在建造的建筑物。
动产
【合同生效时设立】
1）生产设备、原材料、半成品、
产品；
2）正在建造的船舶、航空器；
3）交通运输工具。
未经登记，不得对
抗善意第三人
不可以
抵押的物
【无权处分】
1）土地所有权；
2）宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；
3）学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的成立的非营利法人的教育设施、
医疗卫生设施和其他公益设施；
4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
5）依法被查封、扣押、监管的财产。
3.其他规定
限制
1.不得单独抵押，建筑物和建设用地使用权一并抵押；
2.抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权
的影响；
3.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押
权时，一并处分。但新增建筑物所得的价款，无权优先受偿。
转让
1.抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权不受影响。
2.抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让
所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
3.转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
4.抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。
顺位清偿
1.抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变
更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容。但是，抵押权的变更未经其他抵
押权人书面同意的，不得对其他抵押权人产生不利影响。
2.同一财产向两个以上债权人抵押的，清偿顺序：
1）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；
2）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；
3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
3.同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登
记、交付的时间先后确定清偿顺序。
【例题讲解】
【例题·单选】下列财产中，可以抵押的是（ ）。【2022 补考】
A.土地所有权
B.建设用地使用权
C.医疗机构的医疗设施
D.学校、幼儿园的教育设施
【答案】B
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【解析】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（1）建筑物和其他土地附着物；（2
建设用地使用权；（3）海域使用权；（4）生产设备、原材料、半成品、产品；（5）正在建造的建筑物、
船舶、航空器；（6）交通运输工具；（7）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
【例题·单选】关于抵押实现的说法中，正确的是（ ）。
A.抵押物折价后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，不足部分由债务人清偿
B.债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以拍卖该抵押物所得价款受偿
C.同一财产向两个以上债权人抵押，抵押合同未登记的，拍卖、变卖抵押物所得价款按照合同生
效的先后顺序清偿
D.同一财产向两个以上债权人抵押，抵押合同登记的，拍卖、变卖抵押物所得价款按债权比例清
偿
【答案】B
【解析】选项 A，超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿；选项 C，抵押权未登
记的，按照债权比例清偿。选项 D，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序。
【例题·单选】关于抵押权的说法，正确的是（ ）。【2022】
A.抵押权的设立需要将抵押物转移至抵押权人占有
B.宅基地使用权可以设立抵押权
C.乡镇企业的建设用地使用权不得单独抵押
D.抵押权可以与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保
【答案】C
【解析】抵押权的设立是不转移占有的，A 错误；宅基地使用权不得抵押，B 错误；抵押权不得
与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。D 错误。
【考点】质权
1.概念【补充】
质权是指债务人或者第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产或权利作为债权担保的权
利。债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，移交的动产或权利为质物。
2.分类
动产质权 交付质押财产时设立
权利质权
有价证券（汇票、本票、支票；
债券、存款单；仓单、提单）
有权利凭证：自权利凭证交付质权人时设立；
没有权利凭证：自办理出质登记时设立
可以转让的基金份额、股权
自办理出质登记时设立
可以转让的注册商标专用权、专
利权、著作权等知识产权中的财
产权
现有的以及将有的应收账款
3.其他规定
权利 质权人有权收取质押财产的孳息，另有约定的除外
义务
1.存续期间，未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产，造成出质人损害的，
应当承担赔偿责任。
2.质权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，
应当承担赔偿责任。
3.质权人的行为可能使质押财产毁损、灭失的，出质人可以请求质权人将质押财
产提存，或者请求提前清偿债务并返还质押财产。
限制
1.知识产权中的财产权出质后，出质人不得转让或者许可他人使用，协商同意的
除外。
2.应收账款出质后，不得转让，协商同意的除外。
【例题讲解】
【例题·多选】债务人或者第三人有权处分的下列权利中，可以质押的是（ ）。【2021】
A.建设用地使用权
B.支票
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C.债券
D.可以转让的专利权中的财产权
E.现有的以及将有的应收账款
【答案】BCDE
【解析】建设用地使用权，可以抵押但不能质押。
【例题·单选】关于权利质权的说法，正确的是（ ）。【2023】
A.将有的应收账款不得出质
B.以专利权中的财产权出质后，出质人不得许可他人使用专利权
C.以基金份额出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立
D.以商业承兑汇票出质的，质权自办理出质登记时设立
【答案】B
【解析】A 选项，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：……（6）现有的以及将有的
应收账款……C 选项，以基金份额、股权出质的，质权自办理出质登记时设立。D 选项，以汇票、本
票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，
质权自办理出质登记时设立。
【例题·多选】关于质权的说法，正确的有（ ）。【2020】
A.质权包括动产质权和权利质权
B.动产质权自出质人交付质权财产时设立
C.权利质权自权利凭证交付质权人时设立
D.质权人无权收取质押财产的孳息
E.质权人负有妥善保管质押财产的义务
【答案】ABE
【解析】C 选项，以汇票、本票、支票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交
付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自办理出质登记时设立。E 选项，质权人有权收取质押财产
的孳息，但是合同另有约定的除外。
【考点】留置权
概念 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权
就该动产优先受偿。
性质 运输、承揽、保管合同；法定
关系 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外
价值 留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额
权利 留置权人有权收取留置财产的孳息
义务 留置权人负有妥善保管留置财产的义务；因保管不善致使留置财产毁损、灭失的，
应当承担赔偿责任
履行期 应当约定留置财产后的债务履行期限；没有约定或者约定不明，≥60 日履行期
限，但是鲜活易腐等不易保管的动产除外。
清偿
1.留置财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归债务人所有，
不足部分由债务人清偿。
2.同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
【区分】抵押权、质权、留置权
项目 特点
抵押 1.不转移占有抵押物
2.对象为动产、不动产
质权 1.转移占有质押物
2.对象为动产、权利
留置
1.无需约定，法律直接规定
2.财产需与合同有直接关系
3.留置物为已被合法占有的动产
【例题讲解】
学员专用 请勿外泄
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【例题·单选】关于留置的说法，正确的是（ ）。
A.留置权属于债权
B.债权人不负责保管留置物
C.建设工程合同可以适用留置权
D.留置权基于法定而产生
【答案】D
【解析】A 错误，留置权属于物权中的担保物权。B 错误，留置权人负有妥善保管留置物的义务。
C 错误，留置适用于动产，建设工程合同主要针对的是不动产。
【考点】占有
1.占有的概念
占有，是指占有人对不动产或者动产的实际控制。
是否有权 有权占有 根据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物
无权占有 借他人的物品，过期不还
是否知情 善意占有 占有人不知道自己是无权占有的
恶意占有 明知自己属于无权占有的
是否以所有的意思
自主占有
意味着占有人明示或默示其占有物属于自己，至于他
是否对物具备合法所有权，或者是否确信自己具备所
有权则不影响自主占有的成立
他主占有
占有人以非所有的意思对他人财产从事的占有；
如保管人对保管物的占有、用益权人对用益物的占有、
质权人对质物的占有、施工企业对施工场地的占有
2.权利人的损害赔偿请求权
占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁
损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意
占有人还应当赔偿损失。
3.占有保护请求权
占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请
求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起 1 年内未行使的，该请求权消灭。
【例题讲解】
【例题·单选】关于占有的说法，正确的是（ ）。【2024】
A.在施工过程中，施工企业对施工场地的占有属于自主占有
B.在施工过程中，建设单位对施工场地的占有属于他主占有
C.在施工过程中，施工企业对施工场地的占有属于恶意占有
D.占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物
【答案】D
【解析】A 选项，施工企业对施工场地的占有属于他主占有。B 选项，在施工过程中，建设单位
对施工场地的占有属于自主占有。C 选项，施工企业对施工场地的占有属于有权占有，而非无权占有。
只有无权占有才进一步区分善意占有和恶意占有。

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